Посуточная аренда в Чехии: правила и обязанности в 2026 году

Посуточная аренда квартиры через Airbnb или Booking.com кажется простым делом: фотографии, календарь, первый гость. Но в Чехии за каждым бронированием стоят правила и обязанности, установленные законом, — от промыслового разрешения и налогов до сбора за пребывание и регистрации иностранцев в полиции. Положение на 3 октября 2026 года: рассказываем, что действует уже сейчас, и отдельно — что пока остаётся лишь законопроектом. В чешском законе того, кто предоставляет жильё гостям, называют «ubytovatel»; ниже мы называем его оператором размещения.

Наём или услуга по размещению?

От ответа на этот вопрос зависит почти всё остальное — промысловое разрешение, подоходный налог и НДС.

• Сдача квартиры в наём (nájem) сама по себе не является промыслом (§ 3 ч. 3 п. ah) Закона о промысловом предпринимательстве).
• Услуги по размещению (ubytovací služby) — это так называемый свободный промысел (вид деятельности № 55), который прямо охватывает и размещение в многоквартирных домах.

Чёткой границы между ними закон не проводит. Финансовое управление (Finanční správa) в своём толковании (информация Генеральной финансовой дирекции, GFŘ, 2023 года) учитывает продолжительность и цель проживания, а также объём услуг. На услугу по размещению указывают прежде всего:

• уборка помещений, которыми пользуется гость,
• предоставление постельного белья и его смена,
• туалетные принадлежности, а иногда и завтрак,
• краткосрочность проживания (дни, недели) и его рекреационная цель.

Проживание, забронированное через Airbnb, Booking.com и аналогичные платформы, Финансовое управление в принципе считает услугой по размещению. К такому же выводу пришёл Городской суд в Праге (дело № 6 Af 20/2020-32 от 19.08.2021): доходы от Airbnb облагаются по § 7 Закона о подоходном налоге, а не как доход от найма по § 9.

На практике типичной квартире на платформе поэтому нужно промысловое разрешение на услуги по размещению (živnostenské oprávnění, в обиходе — «живностенский лист»). Административная пошлина за уведомление о промысле (ohlášení živnosti) составляет 1 000 крон; если промысловое разрешение у вас уже есть, каждое следующее уведомление обойдётся в 500 крон. Предпринимательство без разрешения является правонарушением.

Подоходный налог: какие паушальные расходы

От квалификации деятельности зависят и паушальные (фиксированные) расходы — paušální výdaje (Закон № 586/1992 Sb.):

Последняя строка основана на толковании Финансового управления: того, кто оказывает услуги по размещению без необходимого промыслового разрешения, ведомство считает предпринимателем и допускает паушал лишь 40 %. Ставка 80 % к услугам по размещению не применяется. Тот, кто применяет паушал к доходам от найма, обязан вести учёт доходов и дебиторской задолженности.

НДС: на что обратить внимание

Регистрация по обороту

С 1 января 2025 года оборот считается за календарный год:

• при превышении 2 000 000 крон вы становитесь плательщиком НДС с 1 января следующего года;
• при превышении 2 536 500 крон в том же году — уже со дня, следующего за днём превышения;
• заявление о регистрации нужно подать в течение 10 рабочих дней после превышения.

В оборот включается и освобождённый от НДС наём, если это не эпизодическая вспомогательная деятельность. Более старые материалы, где говорится об обороте «за 12 месяцев» и 15-дневном сроке, действующей редакции закона уже не соответствуют.

Ставка

В 2026 году услуги по размещению облагаются сниженной ставкой 12 %. Наём квартиры освобождён от НДС — за исключением краткосрочного найма продолжительностью до 48 часов и услуг по размещению, которые облагаются налогом.

«Идентифицированное лицо» из-за комиссии платформы

Эту обязанность владельцы часто упускают. Если вы не плательщик НДС и платите комиссию или сервисный сбор иностранной платформе (Airbnb, Booking.com), вы становитесь идентифицированным лицом (identifikovaná osoba, § 6h Закона о НДС):

• заявление о регистрации подаётся в течение 15 дней;
• с комиссии вы сами начисляете и уплачиваете НДС 21 % в режиме обратного начисления (přenesení daňové povinnosti);
• не важны ни размер оборота, ни то, промысел это или наём.

Идентифицированное лицо не облагает НДС само проживание, не имеет права на вычет и не подаёт контрольную отчётность (kontrolní hlášení). Правило касается налогоплательщиков (osoby povinné k dani); согласно памятке Уполномоченного по правам человека (Veřejný ochránce práv), на чисто эпизодическую деятельность оно не распространяется.

Сбор за пребывание (poplatek z pobytu)

Сбор платит гость, но взимать его и перечислять муниципалитету обязан оператор размещения — в том числе хозяин на Airbnb или Booking.com. Сбор действует только в тех муниципалитетах, которые ввели его общеобязательным постановлением (obecně závazná vyhláška).

• Сбор взимается за проживание у одного оператора размещения сроком не более 60 дней подряд.
• База — количество начатых дней проживания без дня заезда, то есть на практике количество ночей.
• Максимальная ставка по закону — 50 крон с человека за ночь (с 1 января 2021 года).
• Освобождены, в частности, лица младше 18 лет и владельцы удостоверения ZTP/P вместе с сопровождающим. Гости на курортном лечении не освобождены.

Пример: двое взрослых и ребёнок младше 18 лет, три ночи в Праге — 2 × 3 × 50 = 300 крон.

Прага и Карловы Вары

Журнал учёта гостей (evidenční kniha)

Оператор размещения ведёт журнал учёта по § 3g Закона о местных сборах — в бумажном или электронном виде — для каждого объекта или места, где предоставляет жильё. О каждом госте записываются:

• дата начала и окончания проживания;
• имя, фамилия и адрес места регистрации (или аналогичного места за рубежом);
• дата рождения;
• номер и вид документа, удостоверяющего личность;
• сумма собранного сбора либо причина освобождения.

Записи должны быть правильными, полными, доказательными, наглядными, понятными, долговечными и вестись в хронологическом порядке. Журнал хранится 6 лет с даты последней записи.

Регистрация иностранцев и Ubyport

Эта обязанность касается каждого, кто предоставляет жильё за плату, независимо от того, ведёт ли он предпринимательскую деятельность (§ 99 Закона о пребывании иностранцев). Иностранцем при этом считается любой, кто не является гражданином Чехии, — то есть и гости из Словакии, Германии и других стран ЕС.

• Сообщить полиции о размещении иностранца нужно в течение 3 рабочих дней после заселения.
• Если размещение — предмет вашей предпринимательской деятельности, сообщать нужно электронно через полицейское приложение Ubyport; доступ оформляется заявлением о регистрации объекта размещения. Те, кто не ведёт предпринимательскую деятельность, могут использовать и бумажный регистрационный бланк.
• Вы ведёте домовую книгу (domovní kniha) об иностранных гостях (подойдёт и подборка документов, подписанных гостем) и по требованию предъявляете её полиции. Хранить её нужно 6 лет с последней записи.
• За невыполнение этих обязанностей грозит штраф до 50 000 крон.

Домовая книга и журнал учёта для сбора за пребывание — два разных документа, хотя данные в них частично совпадают.

Товарищество собственников, соседи и арендаторы

• Товарищество собственников (SVJ) не может запретить посуточную аренду уставом. Верховный суд (дело № 26 Cdo 854/2022 от 15.03.2023) подтвердил, что такое положение устава является мнимым (zdánlivé), то есть не имеет юридической силы. SVJ может регулировать пользование общим имуществом дома, например правилами проживания (domovní řád).
• Уведомление управляющему домом. О деятельности, которая может не временно, а длительно нарушать обычный покой и порядок в доме, нужно заранее уведомить лицо, ответственное за управление домом (§ 1182 ч. 3 Гражданского кодекса); Министерство юстиции приводит в пример именно Airbnb. Это уведомление, а не просьба о согласии.
• Правила дома распространяются и на гостей — собственник обязан обеспечить их соблюдение (§ 1176 Гражданского кодекса).
• Арендатор не вправе без вашего согласия сдавать квартиру через Airbnb. Верховный суд (дело № 26 Cdo 2128/2023-182) признал это использованием квартиры вопреки цели найма; при грубом нарушении договор найма можно расторгнуть.

Назначение квартиры и строительное управление

Методические рекомендации Министерства регионального развития (MMR) от октября 2024 года рассматривают систематическое оказание услуг по размещению в квартире, введённой в эксплуатацию как жильё (kolaudace), как использование здания вопреки разрешённому назначению. Строительное управление может потребовать устранить нарушение, запретить использование и наложить за правонарушение штраф до 1 000 000 крон. Однако рекомендации не являются обязательными, и часть адвокатов придерживается противоположного мнения — единого толкования пока нет. Решением может стать заявление об изменении назначения на «единицу для размещения» (ubytovací jednotka).

Пожарная безопасность

Согласно постановлению № 23/2008 Sb., датчик дыма обязателен в квартирах многоквартирных домов, спроектированных после 1 июля 2008 года, а также при перестройке зданий; его устанавливают в той части квартиры, которая ведёт к эвакуационному пути. Для более старых квартир общей обязанности нет. Постановление содержит и более строгие правила для объектов размещения, но распространяются ли они на квартиру, сдаваемую через Airbnb, официально не разъяснено.

Что готовится: eTurista и регламент ЕС

Что действует на 3 октября 2026 года

• Регламент ЕС 2024/1028 применяется с 20 мая 2026 года. Сам по себе он регистрацию не вводит — обязанности хозяев по регистрации возникают только там, где государство или муниципалитет введёт процедуру регистрации.
• Чехия пока нигде не применяет процедуру регистрации. Поэтому сейчас у хозяев в Чехии нет ни обязательного регистрационного номера, ни обязательной регистрации в eTurista. Нет и особых ограничений по количеству ночей или по зонам.

Что пока остаётся лишь проектом

• Правительственный законопроект MMR (поправка к Закону № 159/1999 Sb.) с 14 сентября 2026 года находится на межведомственном согласовании; предлагаемая дата вступления в силу — 1 января 2028 года. Он предусматривает реестр eTurista с регистрационными номерами, внесение данных о госте не позднее чем через 24 часа и право муниципалитетов ограничивать размещение в многоквартирных домах. Для предпринимателей и хозяев с платформ запись в реестр заменила бы регистрацию иностранцев, домовую книгу и уведомление по сбору за пребывание (журнал учёта гостей законопроект прямо не заменяет — сохранится ли эта обязанность, пока неясно).
• Депутатские законопроекты (парламентские документы № 106 и 107) предусматривают, в частности, повышение потолка сбора за пребывание до 100 крон и полномочия муниципалитетов регулировать посуточную аренду. По проекту № 106 правительство заняло отрицательную позицию, по № 107 — нейтральную. Первое чтение они пока не прошли; их рассмотрение предложено на заседании Палаты депутатов, которое начинается 13 октября 2026 года.

Коротко о Словакии

Словакия имплементировала регламент ЕС законом № 133/2026 Z. z. о реестре единиц для краткосрочной аренды, который вступит в силу 1 января 2027 года. Каждая единица получит регистрационный номер; без действующего номера предлагать её через платформы будет нельзя. Тем, кто размещает объявления на платформах до 31 декабря 2026 года, нужно зарегистрироваться до 28 февраля 2027 года. Штрафы составляют 100–1 000 евро для физических лиц без статуса предпринимателя и 1 000–3 000 евро для предпринимателей и юридических лиц.

Посуточная аренда в Чехии: обязанности в одной таблице

Как мы можем помочь

BeLiving работает в сфере посуточной аренды более двух лет; сейчас мы управляем 15 квартирами в Праге, Карловых Варах и Братиславе. На консультации без обязательств мы расскажем, что берём на себя: подготовку и ведение объявления, общение с гостями, заселение и выезд (в том числе бесконтактные), уборку, смену белья и координацию ремонта и обслуживания, — и подберём подходящую модель сотрудничества. О разнице между моделями мы рассказываем в статье Управление под ключ или аренда управляющему? Условия всегда согласовываются индивидуально.

Записаться на консультацию без обязательств

Источники

Официальные источники — на чешском или словацком языке, если не указано иное:

• Закон о промысловом предпринимательстве № 455/1991 Sb.
• Закон о подоходном налоге № 586/1992 Sb.
• Закон о НДС № 235/2004 Sb.
• Закон о местных сборах № 565/1990 Sb.
• Закон о пребывании иностранцев № 326/1999 Sb.
• Гражданский кодекс № 89/2012 Sb.
• Постановление № 23/2008 Sb. о пожарной безопасности зданий
• Информация GFŘ об услугах по размещению (2023)
• Финансовое управление: изменения в регистрации плательщиков НДС с 2025 года
• Городской суд в Праге, дело № 6 Af 20/2020-32
• Полиция ЧР: обязанности оператора размещения (ubytovatel)
• Постановление Праги № 18/2019 и изменение № 19/2021
• Постановление Карловых Вар № 8/2023
• Верховный суд, дело № 26 Cdo 854/2022
• MMR: методические рекомендации о размещении в жилых зданиях (2024)
• MMR: eTurista
• Правительственный законопроект MMR в системе VeKLEP
• Парламентский документ № 106 и № 107
• Регламент (ЕС) 2024/1028 (на английском)
• Закон Словакии № 133/2026 Z. z.