Krátkodobý pronájem v ČR: povinnosti ubytovatele v roce 2026

Krátkodobý pronájem bytu přes Airbnb nebo Booking.com vypadá jednoduše: fotky, kalendář, první host. Za každou rezervací ale stojí zákonné povinnosti ubytovatele – od živnostenského oprávnění přes daně a poplatek z pobytu až po hlášení cizinců. Stav k 3. 10. 2026: shrnujeme, co dnes skutečně platí, a odděleně uvádíme, co je zatím jen návrh.

Nájem, nebo ubytovací služba?

Od této otázky se odvíjí téměř vše ostatní – živnost, daň z příjmů i DPH.

• Nájem bytu sám o sobě živností není (§ 3 odst. 3 písm. ah) živnostenského zákona).
• Ubytovací služby jsou volná živnost (obor č. 55), která výslovně zahrnuje i ubytování v bytových domech.

Zákon hranici mezi nimi přesně nedefinuje. Finanční správa (FS) ve svém výkladu (Informace GFŘ z roku 2023) posuzuje délku a účel pobytu a rozsah služeb. Na ubytovací službu ukazuje zejména:

• úklid prostor, které užívá host,
• poskytování lůžkovin a výměna ložního prádla,
• toaletní potřeby, případně snídaně,
• krátkodobost pobytu (dny, týdny) a jeho rekreační účel.

Ubytování zprostředkované přes Airbnb, Booking.com a podobné platformy považuje Finanční správa v zásadě za ubytovací službu. Stejně rozhodl Městský soud v Praze (č. j. 6 Af 20/2020-32 z 19. 8. 2021): příjmy z Airbnb se daní podle § 7 zákona o daních z příjmů, nikoli jako nájem podle § 9.

V praxi tedy typický apartmán na platformě potřebuje živnostenské oprávnění pro ubytovací služby. Správní poplatek za ohlášení živnosti je 1 000 Kč; kdo už živnostenské oprávnění má, zaplatí za další ohlášení 500 Kč. Podnikání bez oprávnění je přestupkem.

Daň z příjmů: jaké paušální výdaje

Podle kvalifikace činnosti se liší i paušální výdaje (zákon č. 586/1992 Sb.):

Poslední řádek vychází z výkladu Finanční správy: kdo poskytuje ubytovací služby bez živnostenského oprávnění, ačkoli ho mít má, toho FS považuje za podnikatele s paušálem jen 40 %. Paušál 80 % se ubytovacích služeb netýká. Kdo u nájmu uplatňuje paušál, musí vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek.

DPH: na co si dát pozor

Registrace kvůli obratu

Od 1. 1. 2025 se obrat sleduje za kalendářní rok:

• při překročení 2 000 000 Kč se stáváte plátcem od 1. ledna následujícího roku,
• při překročení 2 536 500 Kč v témže roce už ode dne následujícího po překročení,
• přihlášku k registraci je nutné podat do 10 pracovních dnů od překročení.

Do obratu se počítá i osvobozený nájem, pokud nejde o příležitostnou doplňkovou činnost. Starší materiály, které pracují s obratem „za 12 měsíců“ a lhůtou 15 dnů, už neodpovídají současnému znění zákona.

Sazba

Ubytovací služby podléhají v roce 2026 snížené sazbě 12 %. Nájem bytu je od DPH osvobozen – s výjimkou krátkodobého nájmu do 48 hodin a ubytovacích služeb, které jsou zdanitelné.

Identifikovaná osoba kvůli provizi platformy

Tuto povinnost hostitelé často přehlížejí. Pokud jako neplátce DPH platíte provizi či servisní poplatek zahraniční platformě (Airbnb, Booking.com), stáváte se identifikovanou osobou (§ 6h zákona o DPH):

• přihlášku k registraci podáváte do 15 dnů,
• z provize přiznáte a odvedete DPH 21 % v režimu přenesení daňové povinnosti,
• nezáleží na výši obratu ani na tom, zda jde o živnost, nebo nájem.

Identifikovaná osoba nedaní své ubytování, nemá nárok na odpočet a nepodává kontrolní hlášení. Povinnost se týká osob povinných k dani; podle letáku Veřejného ochránce práv se netýká čistě příležitostné činnosti.

Poplatek z pobytu

Poplatek platí host, vybrat ho a odvést obci ale musí ubytovatel – včetně hostitele na Airbnb či Booking.com. Platí se jen v obcích, které ho zavedly obecně závaznou vyhláškou.

• Platí se z pobytu, který u jednoho ubytovatele trvá nejvýše 60 po sobě jdoucích dnů.
• Základem je počet započatých dnů pobytu kromě dne příjezdu – v praxi tedy počet nocí.
• Zákonný strop je 50 Kč za osobu a noc (od 1. 1. 2021).
• Osvobozeny jsou mimo jiné osoby mladší 18 let a držitelé průkazu ZTP/P včetně průvodce. Lázeňští hosté osvobozeni nejsou.

Příklad: dva dospělí a dítě mladší 18 let na tři noci v Praze zaplatí 2 × 3 × 50 Kč = 300 Kč.

Praha a Karlovy Vary v přehledu

Evidenční kniha k poplatku z pobytu

Ubytovatel vede evidenční knihu podle § 3g zákona o místních poplatcích, a to v listinné, nebo elektronické podobě za každé zařízení či místo, kde ubytování poskytuje. O každém hostovi zapisuje:

• den začátku a konce pobytu,
• jméno, příjmení a adresu místa přihlášení (případně obdobného místa v zahraničí),
• datum narození,
• číslo a druh průkazu totožnosti,
• výši vybraného poplatku, případně důvod osvobození.

Zápisy musí být správné, úplné, průkazné, přehledné, srozumitelné, trvalé a seřazené chronologicky. Knihu je nutné uchovávat 6 let od posledního zápisu.

Hlášení cizinců a Ubyport

Tato povinnost se týká každého, kdo poskytuje ubytování za úplatu, ať podniká, nebo ne (§ 99 zákona o pobytu cizinců). Cizincem je přitom každý, kdo není státním občanem ČR – tedy i hosté ze Slovenska, Německa a dalších zemí EU.

• Ubytování cizince musíte policii oznámit do 3 pracovních dnů od jeho ubytování.
• Máte-li ubytování jako předmět podnikání, hlásíte elektronicky přes aplikaci Ubyport; registrujete se žádostí o registraci ubytovacího zařízení. Nepodnikatel může použít i papírový přihlašovací tiskopis.
• Vedete domovní knihu o ubytovaných cizincích (stačí i soubor dokumentů, které cizinec podepsal) a na požádání ji předložíte policii. Uchovává se 6 let od posledního zápisu.
• Za nesplnění povinností hrozí pokuta až 50 000 Kč.

Domovní kniha a evidenční kniha k poplatku z pobytu jsou dvě samostatné evidence, i když se údaje částečně překrývají.

SVJ, sousedé a nájemci

• SVJ krátkodobý pronájem stanovami zakázat nemůže. Nejvyšší soud (sp. zn. 26 Cdo 854/2022 z 15. 3. 2023) potvrdil, že takové ustanovení stanov je zdánlivé. SVJ může upravit užívání společných částí, například domovním řádem.
• Oznámení správě domu. Činnost, která může nikoli přechodně narušit klid a pořádek v domě, musíte předem oznámit osobě odpovědné za správu domu (§ 1182 odst. 3 OZ); Ministerstvo spravedlnosti jako příklad uvádí právě Airbnb. Jde o oznámení, ne o žádost o souhlas.
• Pravidla domu platí i pro hosty – vlastník musí zajistit, aby je dodržovali (§ 1176 OZ).
• Nájemce nesmí byt bez vašeho souhlasu dávat na Airbnb. Nejvyšší soud (č. j. 26 Cdo 2128/2023-182) to označil za užívání v rozporu s účelem nájmu; při hrubém porušení lze nájem vypovědět.

Kolaudace a stavební úřad

Metodické doporučení MMR z října 2024 považuje soustavné poskytování ubytovacích služeb v bytě kolaudovaném k bydlení za užívání stavby v rozporu s povoleným účelem. Stavební úřad pak může vyzvat k nápravě, užívání zakázat a za přestupek uložit pokutu až 1 000 000 Kč. Metodika však není závazná a část advokátů zastává opačný názor – výklad je zatím nejednotný. Řešením může být žádost o změnu v užívání stavby na ubytovací jednotku.

Požární bezpečnost

Hlásič kouře je podle vyhlášky č. 23/2008 Sb. povinný v bytech v bytových domech navrhovaných po 1. 7. 2008 a při změnách staveb; umisťuje se do části bytu, která vede k únikové cestě. Plošně pro starší byty tato povinnost neplatí. Vyhláška obsahuje i přísnější pravidla pro ubytovací zařízení, zda se ale vztahují na byt pronajímaný přes Airbnb, není oficiálně vyjasněno.

Co se chystá: eTurista a nařízení EU

Co platí k 3. 10. 2026

• Nařízení EU 2024/1028 se používá od 20. 5. 2026. Registraci ale samo neukládá – registrační povinnosti hostitelů vznikají až tam, kde stát nebo obec registrační postup zavede.
• Česká republika registrační postup zatím nikde neuplatňuje. Pro hostitele v ČR tedy dnes neexistuje povinné registrační číslo ani povinná registrace v eTuristovi. Neplatí ani žádné zvláštní limity nocí či zóny.

Co je zatím jen návrh

• Vládní návrh MMR (novela zákona č. 159/1999 Sb.) je od 14. 9. 2026 v meziresortním připomínkovém řízení s navrhovanou účinností od 1. 1. 2028. Počítá s registrem eTurista a registračními čísly, zápisem údajů o hostovi nejpozději do 24 hodin a s možností obcí omezit ubytování v bytových domech. Pro podnikatele a hostitele z platforem by zápis do registru nahradil hlášení cizinců, domovní knihu a ohlášení k poplatku z pobytu (evidenční knihu podle § 3g návrh výslovně nenahrazuje – zda zůstane povinná, zatím není jasné).
• Poslanecké návrhy (sněmovní tisky 106 a 107) obsahují mimo jiné zvýšení stropu poplatku z pobytu na 100 Kč a regulaci ze strany obcí. K tisku 106 zaujala vláda nesouhlasné stanovisko, k tisku 107 neutrální. Prvním čtením zatím neprošly; jsou navrženy na schůzi Sněmovny od 13. 10. 2026.

Krátce ke Slovensku

Slovensko provedlo nařízení EU zákonem č. 133/2026 Z. z. o registru jednotek pro krátkodobý pronájem, který bude účinný od 1. 1. 2027. Každá jednotka dostane registrační číslo a bez platného čísla ji nebude možné nabízet přes platformy. Kdo nabízí ubytování přes platformy už do 31. 12. 2026, musí se zapsat do 28. 2. 2027. Pokuty pro fyzické osoby nepodnikatele činí 100–1 000 €, pro podnikatele a právnické osoby 1 000–3 000 €.

Povinnosti ubytovatele v kostce

Jak vám pomůžeme

V BeLiving se krátkodobým pronájmům věnujeme více než dva roky a spravujeme 15 apartmánů v Praze, Karlových Varech a Bratislavě. Na nezávazné konzultaci s vámi rádi projdeme, co z provozu převezmeme – přípravu a správu inzerce, komunikaci s hosty, check-in a check-out (i bezkontaktní), úklid, výměnu prádla a koordinaci údržby – a podle toho zvolíme vhodný model spolupráce. Rozdíly mezi modely popisujeme v článku Správa na klíč, nebo pronájem v režii správce? Podmínky vždy nastavujeme individuálně.

Domluvte si nezávaznou konzultaci

Zdroje

• Živnostenský zákon č. 455/1991 Sb.
• Zákon o daních z příjmů č. 586/1992 Sb.
• Zákon o DPH č. 235/2004 Sb.
• Zákon o místních poplatcích č. 565/1990 Sb.
• Zákon o pobytu cizinců č. 326/1999 Sb.
• Občanský zákoník č. 89/2012 Sb.
• Vyhláška č. 23/2008 Sb. o požární bezpečnosti staveb
• Informace GFŘ k ubytovacím službám (2023)
• Finanční správa: změny v plátcovství DPH od 2025
• MS Praha, č. j. 6 Af 20/2020-32
• Policie ČR: povinnosti ubytovatele
• Vyhláška hl. m. Prahy č. 18/2019 Sb. a novela č. 19/2021 Sb.
• OZV Karlovy Vary č. 8/2023
• Nejvyšší soud, sp. zn. 26 Cdo 854/2022
• MMR: metodika k ubytování v bytech (2024)
• MMR: eTurista
• Vládní návrh MMR v systému VeKLEP
• Sněmovní tisk 106 a sněmovní tisk 107
• Nařízení (EU) 2024/1028
• Zákon SR č. 133/2026 Z. z.